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　　此前的供应大户，宝山南大板块“巨无霸”地块被中建八局成功拿下，地铁TOD的先天优势，却没换来土拍的激烈争抢，溢价率只有1.17%！

　　，交通优势极其明显的徐泾北城地铁站南侧地块，最终因只有大华1家开发商报名，地块以零溢价成交。旱的旱死，涝的涝死，两极分化的另一侧。

　　水深火热”来形容！同时吸引了象屿、联发、保利 三家房企竞拍，经过足足40轮的竞价

　　；产品迭代，大家越来越注重居住品质，新房和老破小加速分化；再到如今，联动价取消、回归市场定价逻辑一年后，土地价格、溢价率开始迎来了分化；

　　，才能持续吸引人口流入，带动居住需求，从而形成良好的销售和利润预期。最典型的例子就是徐汇滨江

　　，内中环非传统“上只角”地段，却能新房单价19.5万/平并完成清盘！这靠的不只是滨江资源，而是徐汇滨江用10年时间，从工业锈带蜕变为“科技+文化”双轮驱动的全球科创高地。

　　，为什么开发商还愿意持续拿地、购房者持续入主？靠的同样也是滨带来的高净值人群涌入效应。在浦东中环“大杀四方”的北蔡

　　，也是因为蹭了张江高科产业园的红利，这几年新房/二手房表现都不错；还有去年的“地王”新杨思，也是一样的道理......有产业，才有未来，这句话放在房地产市场中，显得尤为适配！

　　回到这次的土拍上，宝山南大和青浦徐泾，这两个板块虽然都具备一定的交通优势，但在产业布局上却存在明显短板。

　　则更多依赖于虹桥商务区的辐射效应，板块内部的产业发展相对有限。一定程度上，这些因素导致了开发商对未来销售去化的信心不足

　　，从而在土拍中表现冷淡。反观闵行，作为上海产业发展最密集的区域之一，拥有着

　　3大国家级产业园区、5大科创中心和12大科创园区，聚集了超过100家世界500强企业和3000同时，还能依托15号线这条上海科创产业的超级动脉，一路贯穿虹桥开发区、闵行经开区、大零号湾等重要产业集群，直接把沿线万+产业人口“一网打尽”！例如坐拥30万办公人口的漕河泾开发区，周边新房供应稀缺，且单价多为11万+，

　　总价1300万+！对于大多数在漕河泾工作的高净值人群来说，置业选择其实归结为两条路径：一是搭乘被誉为“

　　最拥挤地铁”的9号线，前往松江；二是选择15号线，直达主城区的闵行南部板块。示意图 仅供参考

　　加上更上游的虹桥开发区等，闵行所拥有的，是整个上海最具活力和想象力的产业带。

　　的销售速度为什么？首先，优质的教育资源、便捷的医疗服务、丰富的商业配套和完善的交通体系，是决定一个区域吸引力的核心要素。成熟的配套能够有效提升区域的整体价值，为房子带来更高的溢价能力。其次，配套成熟的区域，生活氛围更为浓厚，人口流动性大、入住率高。从而能带动更多高质量人口和企业入驻，形成良性循环。

　　在2017-2035《上海市城市总体规划》中，闵行绝大多数区域（浦江镇除外）都被规划为上海主城区。

　　向外可连接大虹桥和长三角一体化双向红利。GDP破4000亿，商场数量全市第二，老牌的百联南方、仲盛世界商城到七宝领展广场、宝龙城、万象城、爱琴海购物中心和三个万达（颛桥、浦江、马桥）、龙湖虹桥天街和闵行天街、虹桥天地、在建的天荟广场、开市客……

　　多达16条以上的市级轨道交通线建成或在建。它们是轨交1、2、5、8、9、10、12、13（西延伸段在建）、15、17、19、23号线以及浦江线、机场联络线、嘉闵线（在建）、示范区线（在建） 。还有G2、G50、G60、S4、S20、S32高速和嘉闵高架、

　　从托育机构到义务教育阶段的强校，再到高中名校，以及上海交通大学、华东师范大学两所985高校坐镇，闵行的教育资源可以从托儿所念到博士。

　　医疗方面，拥有三级医院10所（三甲及其分院8所：华山西院、仁济南院、儿科医院、五官科医院浦江分院、市精神卫生中心、市老年医学中心、市口腔医院，瑞金医院闵行院区在建），比上海核心黄浦区还多1所...

　　这种跨级别领先的配套成熟度，不仅提升了区域的居住吸引力，也直接影响了开发商对地块未来销售的预期。

　　排除掉一些远郊别墅类的非标产品，按照建面约100平3房来统计，符合这个预算段大约

　　有25个。浦西方面，TA们大多集中在：宝山南大、宝山大场、嘉定南翔、闵行颛桥、青浦徐泾、松江洞泾。想抓紧入手，但又不知道选哪。

　　1. 15号线产业超级枢纽位置；上问中我们强调了产业的重要性，以及15号线这条超级大动脉的能级。

　　中央枢纽位置，资本流、人才流、信息流 全都在这里交汇，直接形成了一个超级产业枢纽。这种地段和产业能量，整个上海都找不出第二个！示意图 仅供参考

　　同时，放眼整个上海，15号线中央枢纽的元江路TOD【保利·光合上城】是产业确定性逻辑下，全市鲜有的价格洼地！

　　先说最直接的数据：项目入市三年，累计劲销超2000套，在上海激烈的楼市中脱颖而出，拿下

　　霸榜闵行区销售金额和套数。能有这样的销量和流速，背后靠的不是炒作，而是实打实的产品力和区域吸引的是，按照楼板价测算，颛桥双柏路新地块预估单价在7万+/㎡，总价约700万起，

　　少量准新房房源在售中！总价仅600万级！今年买，明年住！3. 真正的滨水TOD大城，配套落地不是“画饼”

　　、7万方天然水系直接搬到家门口，L形水系串联南北两大开放式公园，纵向三层空间叠加，营造出

　　阳光草坪露营、听音乐会，3万方体育公园全年龄段运动全覆盖。实景图 仅供参考

　　，空间利用极致，主卧套房带独卫，南北动静分区，直接把市场同级别产品拉开一档。

　　5. 豪宅级配置+健康科技，细节体验领先同级别看总价约600万级，项目用的却是

　　中央空调+地暖+新风，六大智能化空间细节，健康住宅理念全市领先。玄关消杀、净水系统、抗菌地漏、静音门锁……空气、水、声音、气味、光线全方位守护健康。收纳体系也极致利用空间，即使小户型也能轻松满足家庭常住需求。

　　买房不用担心“交付即维权”，还能节省租金成本，减少等待时间，买得安心，住得更放心！这个总价区间，能同时拿下TOD、滨水公园、产业枢纽、豪宅级配置和准现房的项目，整个上海都极为罕见！

　　尤其是在元江路这样全市产业资源最密集、人口购买力最强之一的板块，600-800万级的入场门槛，既有产业红利，又是价格洼地。

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